Investissez dans un
actif institutionnel
Grand Avignon
10 092 m² de commerces et bureaux multi-locataires. ZI de Fontvert, Le Pontet (84130). 10 baux actifs dont Picard, Kiloutou, Mobalpa, Givaudan. 887 307 € de loyers réels vérifiés.
Le fondateur investit son propre capital. Accédez au dossier complet structuré selon la checklist Sextant Avocats — 8 points, tous prêts.
Accéder à la data room →
10 baux actifs,
887 307 € vérifiés
Factures vérifiées T2 2026. 5 bâtiments, 15 lots. Indexation ILC/ILAT.
| Locataire | Bat. | Surface | Loyer HT/an | €/m² | Statut |
|---|---|---|---|---|---|
| CPL Avignon (YOU JUMP 84) | 1 | 3 250 m² | 218 075 € | 67 € | Conserve |
| GIVAUDAN (ex-NATUREX) | 2 | 2 050 m² | 133 684 € | 65 € | Conserve |
| SCI VITAL | 5 | 680 m² | 120 000 € | — | Conserve |
| KILOUTOU | 4 | 630 m² | 101 861 € | 162 € | Conserve |
| MOBALPA (Le Sarment) | 1 | 470 m² | 78 299 € | 167 € | Conserve |
| PICARD Surgelés | 1 | 480 m² | 73 224 € | 153 € | Conserve |
| TREMPLIN 84 | 1 | 415 m² | 58 531 € | 141 € | Conserve |
| CENTERFÊTE | 1 | 330 m² | 47 317 € | 143 € | Conserve |
| Association GRAIN | 1 | 265 m² | 28 697 € | 108 € | Conserve |
| 3ID RENOVATION | 3 | 300 m² | 27 619 € | 92 € | Conserve |
| S/TOTAL RÉELS | 8 870 m² | 887 307 € | 10 baux | ||
| 1er et. libre NATUREX | 3 | 416 m² | 48 000 € * | 115 € | Vacant |
| 1er et. libre 3ID | 3 | 126 m² | 18 000 € * | 143 € | Vacant |
| Bureaux libres 1er A | 1 | 60 m² | 10 000 € * | 167 € | Vacant |
| Bureaux libres 1er B | 1 | 330 m² | 55 000 € * | 167 € | Vacant |
| TOTAL GENERAL | 10 092 m² | 1 018 307 € | 101 € | 15 lots |
* Vacants = loyers cibles. SCI VITAL : 14 886 € bail construction + 105 114 € sous-locataires = 120 000 €/an.
Des ratios solides,
des loyers vérifiés
| Indicateur | Valeur | Note |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 10 000 000 € | |
| Total emplois | 11 374 000 € | Incl. frais, travaux, FDR |
| Prêt bancaire | 7 000 000 € | 4,50% fixe / 15 ans |
| LTV initiale | 70,0 % | |
| Loyers réels An 1 | 887 307 € | Factures T2 2026 |
| Potentiel vacants | +131 000 € | 4 lots / 932 m² |
| Total potentiel | 1 018 307 € | Taux 90% |
| Rendement brut réel | 8,9 % | 887K / 10M |
| Rendement brut potentiel | 10,2 % | 1 018K / 10M |
| DSCR An 1 / An 2 | 1,24x / 1,44x | Seuil banque 1,10x |
| Annuité bancaire | 642 594 €/an | Intérêts + amort. |
| Valeur actif (cap 9%) | 11 314 524 € | Plus-value +1,3M€ |
- Surface totale
- 10 092 m²
- Occupation
- 88 %
- FP & quasi-FP
- 4 374 K€
- MOIC cible
- 1,4-1,6x
- Sortie
- 3-5 ans
Au cœur d'une zone
en régénération
L'une des plus grandes zones commerciales de France par superficie. 350 hectares, 280 enseignes, 500 M€ de CA/an, 7,5 millions de visiteurs/an. En pleine transformation sous le pilotage de Nhood (groupe Mulliez).
Façade voie rapide
soit > A7 (64 000 véh/jour)
- → Vitrine naturelle pour les enseignes
- → Accès direct sans congestion
- → Entrée de zone Aushopping Nord
- → Zéro coût pub pour les locataires
Décote locative
potentiel +170 à +180 K€/an
| Segment | D1 | Marché | Écart |
|---|---|---|---|
| Commerces | 143-167 € | 200-300 € | -30/-45% |
| Loisirs (You Jump) | 67 € | 100-150 € | -50% |
25 à 35 M€ investis dans la zone
Un écosystème commercial déjà dense
Montage sécurisé,
subordination claire
Cascade de remboursement
- Rang 1 - Prêt bancaire senior 7 000 K€
- Rang 2 - OC 2 400 K€ · 9% PIK An 1-2, cash An 3+
- Rang 3 - CCA 1 674 K€ · 9% bloqués 3 ans
- Rang 4 - Capital social 300 K€ (50/50)
Pacte d'associés - Sextant
- Art. 1 - Actions Initiales vs Conversion
- Art. 2 - Double plafond TRI + MOIC
- Art. 3 - Conversion hors plafond
- Art. 4 - Ordre d'imputation
- Art. 5 - Call option fondateur
Covenants proposés
- DSCR ≥ 1,15x
- LTV ≤ 80 %
- Loyers ≥ 900 K€/an
- Occupation ≥ 65 %
- Reporting certifié annuel
Sûretés proposées
- Hypothèque 1er rang (10 M€)
- Nantissement parts SCI
- Nantissement des créances de loyers
- Caution personnelle gérant · 750 K€ dégressive
- Assurance MRI + loyers impayés
De la promesse
au désendettement total
Chronogramme opérationnel sur 60+ mois, du signing au cash-out investisseurs.
Un actif solide,
une structure claire
Co-investissement via OC (9% PIK An 1-2, cash An 3+) et CCA (9% bloqués 3 ans). MOIC cible 1,4-1,6x. Sortie sécurisée par clause de rachat Sextant.
Le dossier complet,
point par point
Chaque pièce est structurée selon la checklist Sextant Avocats (Avignon). Cliquez sur une ligne pour consulter le document.
Note de Synthèse Projet
Présentation, actifs, stratégie, dette, schéma investisseurs, points forts
Actifs Immobiliers
Promesse, budget, 5 bâtiments, baux, échéancier 5 ans, état locatif, valorisations, plan commercialisation
Modèle Financier
Ressources/Emplois, DSCR, cash-flows, LTV, plan d'amortissement, détail lots, résiduel
Étude de Marché Grand Compte
Zone Aushopping, façade voie rapide 80K véh/jour, décote -35%, projet Nhood 25-35 M€, matrice positionnement
Stress Tests Grand Compte
5 stress tests financiers, mécanismes de protection pré-négociés, matrice de résilience
Structure Juridique
Schéma Holding/SPV, statuts SCI, pacte associés (Arts 1-5 Sextant), OC, CCA, subordination
Investisseurs
4 374 K€ levés, répartition, waterfalls, cash-out, blocage, subordination
Porteur de Projet
CV, track record, engagement financier, situation patrimoniale
Documents disponibles sur demande
Les pièces suivantes sont communiquées individuellement aux interlocuteurs qualifiés (banquiers, investisseurs institutionnels, notaire) après échange préalable et signature d'un engagement de confidentialité renforcé.