Acquisition patrimoniale 15 ans. 884 K€ de loyers reels factures T2 2026. 10 baux actifs, enseignes nationales. DSCR 1,44x. Capacite d'arbitrage optionnelle pour desendettement accelere.
| Indicateur | An 1 | An 2 | An 3 | An 5 | An 10 | An 15 | Seuil |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 884 059 € | 1 015 059 € | 1 035 360 € | 1 077 085 € | 1 189 226 € | 1 313 007 € | — |
| NOI | 794 059 € | 923 259 € | 941 724 € | 980 467 € | 1 082 531 € | 1 194 199 € | — |
| Service dette | 550 795 € | 550 795 € | 550 795 € | 550 795 € | 550 795 € | 550 795 € | — |
| DSCR | 1,44x | 1,68x | 1,71x | 1,78x | 1,97x | 2,17x | ≥ 1,20x ✓ |
| CRD residuel | 5 713 K€ | 5 414 K€ | 5 100 K€ | 4 429 K€ | 2 462 K€ | 0 € | — |
| LTV | 57,1% | 54,1% | 51,0% | 44,3% | 24,6% | 0,0% | ≤ 80% ✓ |
| Rendement brut | 8,8% | 10,2% | 10,4% | 10,8% | 11,9% | 13,1% | ≥ 6% ✓ |
Detention integrale. Vacants loues An 2 (1 015 K€/an). Amortissement complet du pret par les loyers. Actif libre de dette a l'An 15.
Capacite de cession de 3 lots avec locataires en place pour 7 M€ brut. Permet de solder le pret bancaire en 3 ans. Non necessaire mais filet de securite.
| Hypothese | Cap Rate | NOI An 15 | Valeur bloc | Plus-value / Prix acq. | TRI Fondateur |
|---|---|---|---|---|---|
| Conservateur | 9,0% | 1 237 K€ | 13 745 K€ | +3,7 M€ | ~11% |
| Median | 8,0% | 1 237 K€ | 15 463 K€ | +5,5 M€ | ~14% |
| Optimiste | 7,0% | 1 237 K€ | 17 672 K€ | +7,7 M€ | ~18% |
| Scenario | Cession brute | Produit net | CRD apres | Loyers conserves | DSCR residuel | LTV residuelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| O-1 — LOT A seul | 3 000 K€ | 2 535 K€ | 3 178 K€ | 666 K€/an | 2,72x | ~32% |
| O-2 — LOT A + C | 4 200 K€ | 3 495 K€ | 2 218 K€ | 546 K€/an | 3,11x | ~22% |
| O-3 — LOT A+B+C ★ | 7 000 K€ | 6 165 K€ | 0 € — SOLDE | 543 K€/an | ∞ | 0% |
★ Scenario O-3 : le produit net (6 165 K€) couvre integralement le CRD An 3 (~5 100 K€) avec un excedent de ~1 065 K€. Loyers residuels conserves : 543 K€/an (7 locataires + 4 vacants loues), rente nette ~483 K€/an.
| Ressource | Montant | % Total | Taux / Conditions | Rang |
|---|---|---|---|---|
| Pret bancaire senior | 6 000 000 € | 52,7% | 4,50% fixe / 15 ans | Rang 1 — Senior |
| Obligations Convertibles (OC) | 2 400 000 € | 21,1% | 7% PIK An 1, cash An 2+ | Rang 2 — Subordonne |
| Comptes Courants (CCA) | 2 664 000 € | 23,4% | 7% — bloques 3 ans min. | Rang 3 — Subordonne |
| Capital SCI (fonds propres) | 310 000 € | 2,7% | Fondateur 150K + Invest. 160K | Rang 4 — Junior |
| TOTAL | 11 374 000 € | 100% |
| Scenario / Horizon | Capital investi net | Cash-flows cumules | Valeur residuelle | TRI | MOIC |
|---|---|---|---|---|---|
| Base 15 ans — Conservation | 5 374 K€ | ~5 500 K€ | 14 982 K€ (cap 8%) | ~14% | 3,8x |
| Base 10 ans — Cession bloc | 5 374 K€ | ~3 200 K€ | 12 400 K€ (cap 8%) | ~13% | 2,9x |
| Option O-3 — Arbitrage An 3 | 5 374 K€ | ~1 065 K€ exced. | Actif 3 696 m² libre | ~16% | N/A* |
* Scenario O-3 : le fondateur conserve un actif genere ~367 K€/an libre de dette + excedent de tresorerie ~1 065 K€. Le TRI inclut la valeur residuelle de l'actif conserve.