Point 6 — Porteur de projet · District One D1

Azel
Belkadi

Investisseur immobilier tertiaire & commercial — Grand Avignon depuis 2012

District One est une opportunité rare : un actif mixte sous-exploité, des locataires solides en place, et une stratégie de cessions partielles qui permet de créer de la valeur dès les premières années — pour la banque comme pour les investisseurs.

Azel Belkadi

Track record — Opérations réalisées

Deux cessions notariées,
deux plus-values documentées

Les deux opérations ci-dessous ont été réalisées et cédées. Actes notariés disponibles sur demande. Les rendements indiqués sont constatés, non projetés.

Opération 01 · Réalisée & cédée · 2012–2023
SCI Les Cygognes — BNP Paribas
ZAC Pôle Technologique · Route Aérodrome · Avignon (84140)
560 K€
Prix cession
+77,8%
Plus-value
1,78x
MOIC
  • Achat VEFA 2012 — 315 000 €
  • Bail BNP Paribas 9 ans — 31 500 €/an · Rendement 10,9 %
  • Indexation ILC sur toute la durée
  • Cession le 01/09/2023 — Acte Mᵉ Pietri
  • Acquéreur : SCI Crousillat · Plus-value nette : +245 000 €
Opération 02 · Réalisée & cédée · 2015–2023
Le Pontet — SMC Société Générale
Avenue Louis Pasteur · Le Pontet (84130) · Cadastre AV 188
790 K€
Prix cession
6,39 %
Cap rate
70 K€
Commission
  • Acquisition 2015 avec SMC Société Générale en place
  • Bail notarié Mᵉ Djolakian — 9 ans
  • Loyer indexé ILC : 48 200 € → 50 454 €/an
  • Dépôt de garantie dispensé (locataire de premier rang)
  • Cession 790 000 € — Acte notarié · Commission apporteur 70 K€

Patrimoine actif — 2 SCI en exploitation

Ce que je gère aujourd'hui

Deux SCI actives, sept sources de revenus, zéro impayé sur l'historique. Les loyers ci-dessous sont encaissés ou contractualisés — pas des projections.

SCI Reinaudo · Le Pontet (84)
4 sources de revenus
Rendement constaté 21,5 % · Crédit en cours
Chicken Street Avignon Bail commercial · En place
119 444 €/an
Banque Populaire LOI signée · Livraison jan. 2027
64 800 €/an
Food Trucks × 3 1 en place · 2 après terrassement
45 000 €/an
Écrans LED — Régie publicitaire Installés · En encaissement
30 000 €/an
Plein régime 2027 259 244 €/an
SCI Le 1 · Avignon Fontcouverte
3 locataires · Crédit soldé
Rendement constaté 19,9 % · Zéro passif bancaire
Würth France Distribution industrielle · Bail commercial
54 800 €/an
Pare Brise Avignon Vitrage · Bail commercial
36 136 €/an
Le Takadum Restauration · Bail commercial
48 325 €/an
830 m² · Achat 700 K€ · Valeur estimée 1 638 K€ · PV latente +938 K€
Encaissé / an 139 262 €/an
398 507 €
Loyers / an · 7 sources
4 210 K€
Valeur totale estimée
3 575 K€
Patrimoine net total
0 impayé
Sur l'ensemble de l'historique

Profil & expérience terrain

Ce que je sais faire,
et ce que je ne prétends pas être

Je travaille sur le marché immobilier tertiaire et commercial du Grand Avignon depuis 2012. J'ai appris à identifier des actifs avant que d'autres les regardent, à négocier des baux directement avec des enseignes nationales, et à gérer des locataires dans la durée — sans intermédiaire.

Je ne prétends pas avoir le parcours d'un institutionnel. Je n'ai pas de fonds derrière moi, pas de structure de gestion dédiée, pas d'équipe. Ce que j'ai, c'est 14 ans de présence terrain continue, deux sorties notariées, et deux portefeuilles en exploitation qui génèrent des revenus réels chaque mois.

Sur District One, mon rôle est celui d'un gérant-opérateur : je suis présent, disponible, et directement impliqué. Je connais chaque locataire du site, j'ai analysé chaque lot, et j'engage mon propre capital dans l'opération. Ce n'est pas un dossier que j'ai monté pour d'autres — c'est un actif que je veux détenir.

Je suis entouré de conseils compétents — juridique, fiscal, comptable — pour les aspects qui dépassent mon expertise. Je considère que c'est une force, pas une faiblesse.

Présence terrain Grand Avignon depuis 2012
Cessions réalisées 2 — actes notariés disponibles
Baux négociés 9 baux commerciaux actifs
Locataires gérés BNP, Würth, Société Générale, Chicken Street…
Impayés historiques Aucun
Capital engagé D1 150 000 € · fonds propres personnels
Caution personnelle Proposée à hauteur du capital
CCA engagement Bloqués 3 ans minimum
Conseil juridique Sextant Avocats — Avignon

Engagement personnel — District One

Ce que je mets dans l'opération

Mon engagement sur District One est direct et documenté. Je ne suis pas un intermédiaire entre la banque et des investisseurs anonymes — je suis le gérant opérateur, présent et responsable.

Capital personnel
150 000 € de fonds propres personnels engagés dans l'opération. Je suis le premier à perdre si ça ne fonctionne pas. C'est délibéré.
Présence opérationnelle
Je connais chaque locataire de l'immeuble. J'ai visité le site en détail, j'ai analysé chaque bail, chaque vacance, chaque opportunité de revalorisation. Je ne gère pas à distance.
Engagement contractuel
Caution personnelle proposée. CCA bloqués 3 ans minimum. Aucune remontée de dividendes tant que la dette bancaire n'est pas sous 4 M€. Reporting annuel transmis à la banque.
Horizon de détention
L'objectif est de détenir le portefeuille résiduel en pleine propriété à l'horizon 10 ans. Ce n'est pas une opération de court terme. Je n'ai pas de sortie prévue pour moi-même.
Ce que je confie aux experts
Structure juridique et fiscale : Sextant Avocats. Comptabilité SCI : expert-comptable dédié. Financement : conseiller en financement professionnel. Je sais ce que je ne sais pas.
Contexte local
14 ans de présence continue sur le bassin Grand Avignon. Je connais les acteurs, les zones, les dynamiques de marché et les locataires potentiels sur ce secteur.
Une note personnelle. Ce dossier représente l'opération la plus structurée que j'aie jamais portée. Je suis conscient que c'est un changement d'échelle. Je l'aborde avec le même état d'esprit que toutes mes opérations passées : rigueur sur les chiffres, stabilité dans l'exécution, et patience dans la gestion. Je ne cherche pas à impressionner — je cherche à rassurer sur la durée.